L'imposta di trasferimento in Olanda nel 2026: chi paga 0%, 2% o 8%

Quando si comincia a fare i conti su quanto costa davvero comprare casa in Olanda, l'imposta di trasferimento è quasi sempre la cifra che sorprende di più. Non perché sia nascosta, ma perché la maggior parte di chi compra si concentra sul mutuo e si dimentica che, il giorno del rogito, sul tavolo compare una somma in più tutt'altro che trascurabile.

L'imposta di trasferimento (in olandese overdrachtsbelasting) è un'imposta che si paga una sola volta allo Stato olandese quando la proprietà di una casa cambia mano. È il corrispettivo olandese di quella che in Italia conosci come imposta di registro. Nel 2026 va dallo 0% all'8% a seconda di chi sei e di che cosa compri. Su una casa da € 490.000, la differenza tra queste aliquote sfiora i € 40.000.

La buona notizia: se sei un expat o compri la prima casa e hai meno di 35 anni, c'è una possibilità concreta che tu non paghi nulla. Questo articolo spiega esattamente come funziona l'imposta, chi ha diritto all'esenzione e i casi limite che colgono le persone impreparate.

Che cos'è l'imposta di trasferimento (overdrachtsbelasting) in Olanda?

L'imposta di trasferimento è un'imposta statale che si applica ogni volta che la proprietà di un immobile cambia mano nei Paesi Bassi. Si paga una sola volta, nel momento in cui si firma l'atto di trasferimento (leveringsakte, l'equivalente del rogito) davanti al notaio. Il notaio calcola l'importo in automatico e lo inserisce nel conteggio complessivo del giorno della consegna.

L'imposta si applica alle case già esistenti. Se compri una costruzione nuova paghi l'IVA olandese (BTW) al posto dell'imposta di trasferimento, quindi le due non si sommano. Se compri una casa esistente, l'imposta di trasferimento si applica a prescindere dalla tua nazionalità o dalla tua situazione di residenza.

Le aliquote dell'imposta di trasferimento in Olanda nel 2026

Nel 2026 le aliquote sono tre:

Per dare concretezza a queste cifre: su una casa da € 490.000 nel 2026, l'imposta di trasferimento sarebbe di € 0 con l'esenzione, € 9.800 al 2% oppure € 39.200 all'8%. Una differenza abbastanza grande da ribaltare del tutto la logica finanziaria di un acquisto.

La riduzione dell'aliquota all'8% dal 10,4% è un cambiamento importante per chi investe e per chi compra una seconda casa. Su quella stessa casa da € 490.000 taglia l'imposta di quasi € 12.000 rispetto al 2025.

L'esenzione allo 0%: chi ne ha diritto e come funziona

È qui che la maggior parte degli expat e di chi compra la prima casa deve fare molta attenzione, perché l'esenzione è uno dei vantaggi più consistenti dell'acquisto in Olanda, ed è più facile averne diritto di quanto molti immaginino.

Le quattro condizioni

Per pagare lo 0% di imposta di trasferimento nel 2026 devono essere soddisfatte tutte e quattro le condizioni seguenti nel momento in cui si firma l'atto notarile di trasferimento:

• Hai tra i 18 e i 34 anni (non 35 o più)
• Il valore della casa non supera € 555.000
• Userai la casa come abitazione principale
• Non hai mai usato questa esenzione in precedenza

Qui contano alcuni dettagli. Primo, il momento che conta è la data della firma dell'atto dal notaio, non la data in cui hai fatto l'offerta o firmato il contratto preliminare. Se compi 35 anni tra l'offerta e il notaio, perdi l'esenzione.

Secondo, la soglia di € 555.000 si basa sul valore economico della casa, non solo sul prezzo di acquisto. Nei casi di diritto di superficie, il canone capitalizzato si somma al valore, e questo può portare una casa oltre la soglia.

Terzo, non devi essere un acquirente alla prima casa nel senso tradizionale. Puoi aver già posseduto un immobile, nei Paesi Bassi o all'estero, e avere comunque diritto all'esenzione, purché tu non abbia mai usato prima questa esenzione specifica. Quello che conta è la tua età, il prezzo e l'uso previsto.

Come richiederla

L'esenzione non si applica in automatico. Devi consegnare al notaio, prima della firma dell'atto, un documento chiamato Startersvrijstelling (la dichiarazione di esenzione dall'imposta di trasferimento per chi compra la prima casa). Senza questo modulo l'imposta viene calcolata all'aliquota ordinaria del 2% anche se ne avresti diritto. Di solito il notaio te lo chiede, ma conviene confermarlo in anticipo.

L'esenzione vale anche per gli expat?

Sì, senza riserve. L'esenzione per chi compra la prima casa non è riservata ai cittadini olandesi né ai residenti permanenti. Vale per chiunque rispetti le quattro condizioni qui sopra, a prescindere dalla nazionalità, dal paese di provenienza o da quanto tempo vive nei Paesi Bassi.

È un dubbio che molti expat risolvono nel modo sbagliato, dando per scontato che il vantaggio sia riservato a chi è olandese. Non è così. All'agenzia delle entrate interessano la tua età, il prezzo della casa e il fatto che ci andrai davvero ad abitare.

Situazioni comuni che confondono chi compra

Comprare con un partner che ha più di 35 anni

L'esenzione si valuta per singolo acquirente, non per casa. Se tu hai 32 anni e il tuo partner 37, l'esenzione vale solo sulla tua quota della casa. Il tuo partner paga il 2% sulla sua. Quindi risparmi comunque, anche se non l'intero importo.

Un esempio: comprate una casa da € 490.000 al 50/50. Tu hai diritto all'esenzione, il tuo partner no. Tu paghi lo 0% su € 245.000 (risparmiando € 4.900) e il tuo partner paga il 2% su € 245.000 (€ 4.900). Imposta totale: € 4.900 invece di € 9.800.

Hai già posseduto una casa, in un altro paese

Questo non ti esclude. L'esenzione olandese per chi compra la prima casa è specifica dei Paesi Bassi, e la condizione è che tu non abbia usato questa esenzione olandese prima, non che tu non abbia mai avuto una casa da nessuna parte. Un expat che ha venduto un appartamento a Milano o a Roma prima di trasferirsi nei Paesi Bassi può comunque averne diritto.

La tua età è vicina al limite

Il momento decisivo è la firma dell'atto notarile di trasferimento, non la data del contratto preliminare né quella in cui hai fatto l'offerta. Se firmi il preliminare a 34 anni e l'atto a 35, non hai diritto all'esenzione. Pianifica bene i tempi dell'acquisto e parlane con il tuo agente e con il notaio.

La casa sorge su un terreno in diritto di superficie (erfpacht)

Se la casa sorge su un terreno in diritto di superficie, il valore capitalizzato del canone si somma al prezzo di acquisto per stabilire se rientri nella soglia di € 555.000. Questo può portare oltre il limite una casa che in teoria rientrerebbe. Verifica sempre questo punto prima di dare per scontata l'esenzione.

Quando e come si paga l'imposta di trasferimento?

L'imposta di trasferimento non si paga a parte né in anticipo. Il notaio la inserisce nel conteggio finale il giorno in cui si firma l'atto di trasferimento. Tu versi l'importo complessivo, che comprende il prezzo di acquisto, l'imposta di trasferimento, l'onorario del notaio e ogni altra spesa, sul conto vincolato del notaio prima dell'appuntamento.

Se hai diritto all'esenzione allo 0%, devi consegnare il modulo Startersvrijstelling al notaio almeno due giorni lavorativi prima della data del trasferimento. Di solito il notaio te lo chiede spontaneamente, ma confermarlo in anticipo evita complicazioni all'ultimo momento.

Se pensi di averne diritto ma l'esenzione non è stata applicata, hai sei settimane dalla data del pagamento per presentare reclamo all'agenzia delle entrate olandese (Belastingdienst).

Stai calcolando tutte le spese di acquisto?

L'imposta di trasferimento è solo una parte del quadro. Comprando casa in Olanda devi mettere in conto anche l'onorario del notaio, la consulenza sul mutuo, la perizia di valore della casa e, eventualmente, il compenso di un agente per l'acquirente. Capire tutto questo in anticipo è fondamentale per sapere quanti risparmi ti servono davvero oltre al mutuo.

HQ Housing lavora con expat e con chi compra la prima casa in tutta l'Olanda, accompagnandoli nel processo di acquisto dal primo calcolo alla consegna delle chiavi, con accesso a case off-market e indicazioni su tutte le spese a carico di chi compra.

Domande frequenti