Налог на передачу недвижимости в Нидерландах в 2026 году: кто платит 0%, 2% или 8%

Когда вы начинаете считать, во что на самом деле обойдётся покупка жилья в Нидерландах, больше всего удивляет обычно налог на передачу недвижимости. Не потому, что он скрыт, а потому, что большинство покупателей думают об ипотеке и забывают: в день подписания у нотариуса (notaris) на столе появляется ещё одна заметная сумма.

Налог на передачу недвижимости (по-нидерландски overdrachtsbelasting) платят один раз государству Нидерландов, когда право собственности на жильё переходит к новому владельцу. В 2026 году он составляет от 0% до 8% в зависимости от того, кто вы и что покупаете. Для жилья стоимостью 490 000 € разница между этими ставками составляет почти 40 000 €.

Хорошая новость: если вы экспат или покупаете первое жильё и вам меньше 35 лет, есть реальный шанс вообще не платить этот налог. В этой статье объясняем, как именно работает налог, кто имеет право на освобождение и какие пограничные случаи застают людей врасплох.

Что такое налог на передачу недвижимости (overdrachtsbelasting) в Нидерландах?

Это государственный налог, который взимается каждый раз, когда в Нидерландах меняется владелец недвижимости. Его платят один раз, в момент подписания у нотариуса акта передачи права собственности (leveringsakte). Нотариус сам определяет сумму и включает её в общий расчёт в день передачи. В Нидерландах сделка с жильём всегда оформляется у нотариуса.

Налог применяется к уже существующему жилью. Если вы покупаете новостройку, вместо налога на передачу недвижимости платится НДС (BTW), поэтому два налога не суммируются. Если вы покупаете существующее жильё, налог применяется независимо от вашего гражданства и статуса проживания.

Ставки налога на передачу недвижимости в Нидерландах в 2026 году

В 2026 году действуют три ставки:

Чтобы цифры были нагляднее: с жилья стоимостью 490 000 € в 2026 году налог составит 0 € при освобождении, 9 800 € по ставке 2% или 39 200 € по ставке 8%. Такая разница способна полностью изменить финансовую логику покупки.

Снижение ставки с 10,4% до 8% ощутимо для инвесторов и покупателей второго жилья. На том же жилье за 490 000 € налог уменьшается почти на 12 000 € по сравнению с 2025 годом.

Освобождение от налога (0%): кто имеет право и как это работает

Здесь большинству экспатов и покупателей первого жилья стоит быть особенно внимательными: освобождение от налога входит в число самых ценных преимуществ при покупке в Нидерландах, и получить его проще, чем многие думают.

Четыре условия

Чтобы в 2026 году заплатить 0% налога, нужно выполнить все четыре условия в момент подписания нотариального акта передачи:

• Вам от 18 до 34 лет (35 вам ещё не исполнилось)
• Стоимость жилья не превышает 555 000 €
• Вы будете жить в этом жилье как в основном месте проживания
• Вы никогда раньше не пользовались этим освобождением

Здесь важны детали. Во-первых, значение имеет дата подписания акта у нотариуса, а не дата предложения или подписания договора купли-продажи. Если вам исполнится 35 лет между предложением и визитом к нотариусу, вы теряете право на освобождение.

Во-вторых, порог 555 000 € считается по экономической стоимости жилья, а не только по цене покупки. Если земля находится в erfpacht (праве долгосрочной аренды земли), к стоимости добавляется капитализированная плата за землю, и жильё может оказаться выше порога.

В-третьих, не обязательно покупать жильё впервые в буквальном смысле. У вас уже могла быть недвижимость в Нидерландах или за границей, и вы всё равно можете получить освобождение, если раньше никогда не пользовались именно им. Значение имеют ваш возраст, цена и то, как вы будете использовать жильё.

Как получить освобождение

Освобождение не применяется автоматически. До подписания акта нужно передать нотариусу документ Startersvrijstelling (заявление об освобождении от налога на передачу недвижимости для покупателей первого жилья). Без этой формы налог рассчитают по обычной ставке 2%, даже если вы имеете право на освобождение. Обычно нотариус сам просит этот документ, но лучше уточнить заранее.

Распространяется ли освобождение на экспатов?

Да, полностью. Освобождение для покупателей первого жилья не ограничено гражданами Нидерландов или постоянными жителями. Оно действует для любого, кто выполняет четыре условия выше, независимо от гражданства, страны происхождения и того, сколько вы прожили в Нидерландах. Налоговую службу Нидерландов (Belastingdienst) интересуют ваш возраст, цена жилья и то, что вы действительно будете в нём жить.

Многие экспаты ошибочно считают, что это преимущество только для нидерландских покупателей. Это не так.

Ситуации, которые сбивают покупателей с толку

Вы покупаете вместе с партнёром старше 35 лет

Право на освобождение определяется для каждого покупателя отдельно, а не для жилья в целом. Если вам 32 года, а партнёру 37, освобождение действует только на вашу долю. Партнёр платит 2% со своей доли. Вы всё равно экономите, просто не всю сумму.

Пример: вы покупаете жильё за 490 000 € пополам. Вы имеете право на освобождение, партнёр — нет. Вы платите 0% с 245 000 € (экономия 4 900 €), а партнёр — 2% с 245 000 € (4 900 €). Итого налог: 4 900 € вместо 9 800 €.

У вас уже была недвижимость в другой стране

Это не лишает вас права на освобождение. Освобождение для покупателей первого жилья — нидерландская льгота, и условие состоит в том, чтобы вы раньше не пользовались именно этим нидерландским освобождением, а не в том, чтобы у вас никогда нигде не было жилья. Тот, кто продал квартиру в другой стране перед переездом в Нидерланды, всё равно может получить освобождение.

Ваш возраст близок к пороговому

Значение имеет дата подписания нотариального акта передачи, а не дата договора купли-продажи или предложения. Если вы подписали договор купли-продажи в 34 года, а акт — в 35, освобождение вам не положено. Планируйте сроки покупки с учётом этого и обсудите график с риелтором покупателя и нотариусом.

Жильё стоит на земле в erfpacht (праве долгосрочной аренды земли)

Если жильё стоит на земле в erfpacht, при проверке порога 555 000 € к цене покупки добавляется капитализированная стоимость платы за землю (canon). Из-за этого жильё, которое по цене вроде бы проходит, может оказаться выше порога. Всегда проверяйте это, прежде чем рассчитывать на освобождение.

Когда и как платят налог на передачу недвижимости?

Налог на передачу недвижимости платят через нотариуса в день подписания акта передачи, а не отдельно и не заранее. Нотариус включает его в итоговый расчёт. До визита к нотариусу вы переводите на его специальный счёт всю сумму: цену покупки, налог, гонорар нотариуса и другие расходы.

Если вы имеете право на освобождение 0%, форму Startersvrijstelling нужно передать нотариусу не позднее чем за два рабочих дня до даты передачи. Обычно нотариус сам её запрашивает, но лучше уточнить заранее, чтобы избежать сюрпризов в последний момент.

Если вы считаете, что имеете право на освобождение, но его не применили, у вас есть шесть недель с даты оплаты, чтобы подать возражение в налоговую службу Нидерландов (Belastingdienst, сайт на нидерландском).

Вы учли все расходы на покупку?

Налог на передачу недвижимости составляет лишь часть расходов. При покупке жилья в Нидерландах нужно учесть также гонорар нотариуса, консультацию по ипотеке, оценку жилья и, возможно, вознаграждение риелтора покупателя. Если вы разберётесь во всём этом заранее, то будете знать, сколько собственных сбережений вам понадобится помимо ипотеки.

HQ Housing работает с экспатами и покупателями первого жилья по всем Нидерландам: мы сопровождаем покупку от первого расчёта до передачи ключей, открываем доступ к объектам off-market и помогаем учесть все расходы покупателя.

Частые вопросы