Как купить квартиру в Нидерландах впервые

Купить квартиру в Нидерландах впервые поначалу непросто. Вы наверняка уже слышали о множестве процедур, документов, налогов и правил ипотеки, а люди вокруг говорят о нотариусах (notaris), VvE, переплате сверх запрошенной цены… и в какой-то момент кажется, что вы совсем запутались, а внятной информации нигде нет.

Но не волнуйтесь.

Для этого мы и написали эту статью: чтобы вы не только разобрались в процессе покупки квартиры в Нидерландах, но и узнали детали, о которых знают немногие и которые действительно экономят время и деньги.

Начнём с основ.

Два основных способа купить квартиру в Нидерландах

Если вы покупаете квартиру в Нидерландах впервые, у вас по сути два варианта:

• Конкурировать за объекты на открытом рынке
• Конкурировать за объекты off-market (через риелтора)

1. Покупка на открытом рынке

Этот путь знают почти все.

Он похож на поиск аренды в Нидерландах. Вы заходите на крупные порталы объявлений, записываетесь на просмотр, приносите документы и, если вас выберут, можете посмотреть жильё.

В чём минусы?

• Вам, возможно, придётся конкурировать с 20, 50 или даже более чем 500 другими покупателями.
• Торги с повышением цены — обычное дело.
• Весь процесс вы ведёте сами.
• Переплата сверх запрошенной цены может сделать покупку заметно дороже.

Если вы покупаете впервые или переехали недавно и плохо знаете нидерландскую систему недвижимости, всё это очень быстро начинает давить.

2. Покупка с риелтором (включая квартиры off-market)

Второй вариант: работать с риелтором покупателя (aankoopmakelaar).

Да, он сопровождает вас на протяжении всего процесса, но даже это не главное преимущество.

Главное преимущество — доступ к квартирам off-market.

Off-market означает, что:

• объект не выставлен в открытых объявлениях;
• о нём узнают в профессиональном кругу, прежде чем он появится онлайн;
• конкуренция заметно ниже.

Это может означать меньше давления при торге, более быстрый процесс, более сильную позицию на переговорах и возможную экономию.

Теперь, когда оба пути понятны, пройдём по шагам весь процесс покупки квартиры в Нидерландах.

Процесс покупки квартиры в Нидерландах по шагам

Шаг 1. Получится ли взять ипотеку, если вы переезжаете?

Возможность получить ипотеку зависит от вашего статуса проживания в Нидерландах, дохода и типа трудового договора, а также от внутренних проверок банка.

Обычно банк смотрит на:

• тип трудового договора (бессрочный или срочный);
• стабильность дохода;
• работаете ли вы на себя (фрилансер или ZZP, самозанятый);
• ваш статус проживания;
• есть ли у вас налоговая льгота 30% (30%-ruling).

С бессрочным договором оформить ипотеку обычно проще. Если вы работаете на себя, банки, как правило, просят историю доходов за 2–3 года. Льгота 30% может положительно повлиять на сумму кредита, которую вам одобрят.

Банк и нотариус проводят собственную проверку покупателя и могут, например, попросить подтвердить происхождение средств. Эти требования устанавливают и оценивают кредитор и нотариус, а не HQ Housing. Поэтому важно как можно раньше поговорить с ипотечным консультантом, а просмотры мы начинаем только после положительного заключения ипотечного консультанта.

Шаг 2. Узнайте, на какой кредит можно рассчитывать

Прежде чем всерьёз ходить на просмотры, нужно чётко представлять свои финансовые возможности. Разобраться в ипотеке в Нидерландах (неважно, переезжаете вы или уже живёте здесь) — это основа покупки квартиры.

• Какую сумму готов выдать банк
• Сколько собственных сбережений вам нужно
• Какими будут ежемесячные платежи

В Нидерландах обычно можно профинансировать до 100% стоимости жилья, но расходы покупателя оплачиваются из собственных сбережений.

Ипотечный консультант поможет определить максимальную сумму кредита, разобраться в процентных ставках, рассчитать ежемесячные расходы и оценить долгосрочные финансовые последствия.

Если вам меньше 35 лет и вы покупаете первое жильё, вы можете получить освобождение от налога на передачу недвижимости (при определённых условиях). Это может заметно уменьшить стартовые расходы.

Шаг 3. Выберите стратегию: открытый рынок или off-market

Теперь решите, как действовать: искать самостоятельно и конкурировать или работать с риелтором и получить доступ к дополнительным объектам. Это стратегическое решение влияет на сроки, уровень стресса и риск переплатить.

Шаг 4. Выберите подходящий район

Район выбирают не только по вкусу. Что важно проверить:

• соответствие бюджета ценам в городе;
• транспортное сообщение;
• планы застройки на будущее;
• ограничения на сдачу в аренду (очень важно!).

В некоторых муниципалитетах действуют ограничения для тех, кто планирует позже сдавать квартиру. Всегда проверяйте это до покупки: от этого напрямую зависит стратегия, если вы покупаете квартиру в Нидерландах как инвестицию.

Шаг 5. Просмотры

Если вы ищете сами, в городах с высокой конкуренцией попасть на просмотр бывает трудно. С риелтором просмотры обычно назначаются быстро и продуманно.

Шаг 6. Анализ рынка и переговоры

Вы нашли квартиру, которая вам нравится. Теперь начинается самое серьёзное. Прежде чем делать предложение, разберитесь:

• Реалистична ли запрошенная цена?
• За сколько продавались похожие квартиры?
• Принято ли в этом районе предлагать больше запрошенной цены?

Что обязательно проверить:

• техническое состояние (строительная экспертиза);
• энергетический класс;
• финансовое состояние VvE;
• условия erfpacht (права долгосрочной аренды земли).

Ключевые вопросы для переговоров:

• Будет ли район хорошим вложением в долгосрочной перспективе?
• Нет ли скрытых проблем, которые потребуют ремонта?
• Входит ли в продажу всё, что вы ожидаете? (Большинство квартир в Нидерландах продаются без мебели.)
• Есть ли в договоре купли-продажи условие о финансировании (сделка зависит от одобрения ипотеки)?

Шаг 7. Подпишите договор купли-продажи (koopakte)

Когда ваше предложение принято, вы подписываете договор купли-продажи (koopakte). Его подписывают до визита к нотариусу.

Важно:

• Действует трёхдневный период на размышление. Это значит, что после подписания у вас есть три дня, чтобы отказаться от договора без объяснения причин и без штрафов.
• Обычно в договор включают условие о финансировании (сделка зависит от получения ипотеки). Оно защищает вас, если банк не одобрит ипотеку: тогда вы можете отказаться от покупки без финансовых последствий.

Когда период на размышление истёк и условия выполнены, договор становится юридически обязательным.

Шаг 8. Окончательное одобрение ипотеки

Ваш ипотечный консультант взаимодействует с банком. Среди нужных документов могут быть:

• трудовой договор;
• расчётные листки;
• налоговые декларации (для тех, кто работает на себя);
• отчёт об оценке жилья (taxatierapport).

Шаг 9. Нотариус и передача ключей

Последний шаг проходит у нотариуса: в Нидерландах сделка с жильём всегда оформляется у нотариуса. Вы подписываете:

• акт передачи права собственности (leveringsakte);
• ипотечный акт (hypotheekakte).

После подписания квартира официально становится вашей.

Сколько стоит покупка квартиры в Нидерландах

Помимо цены покупки, учитывайте следующие категории расходов:

• налог на передачу недвижимости (overdrachtsbelasting);
• гонорар нотариуса (акт передачи и ипотечный акт);
• услуги ипотечного консультанта и оформление кредита;
• отчёт об оценке жилья;
• вознаграждение риелтора покупателя (если вы с ним работаете);
• расходы на регистрацию в кадастре и административные сборы.

Не забывайте и о регулярных расходах, а также о тех, что зависят от ситуации:

• ежемесячный взнос в VvE;
• возможная плата за землю по erfpacht;
• Eigenwoningforfait (небольшой условный доход от собственного жилья, который добавляется к налогооблагаемому доходу).

Как правило, дополнительные расходы покупателя составляют около 10% от цены покупки. Планируя покупку, заложите этот запас в сбережения.

Особенности нидерландских квартир

VvE (объединение собственников)

Покупая квартиру, вы становитесь членом VvE (Vereniging van Eigenaren, объединение собственников квартир в доме, аналог ТСЖ). Это означает общую ответственность за здание, ежемесячные взносы на обслуживание и совместные решения.

Убедитесь, что финансы VvE в порядке, есть резервный фонд и понятные правила: так вы избежите проблем в будущем.

Право долгосрочной аренды земли (erfpacht)

В некоторых городах, особенно в Амстердаме, земля под домом может быть не в вашей собственности, а в долгосрочной аренде. Это значит, что вы вносите ежегодную или периодическую плату за землю, а её условия в будущем могут измениться. Всегда проверяйте условия erfpacht до покупки.

Чего обычно не знают те, кто покупает впервые

• Без предварительного одобрения ипотеки делать предложение рискованно.
• В городах с высокой конкуренцией предлагать больше запрошенной цены — нормальная практика.
• Энергетический класс влияет на возможности финансирования.
• К тем, кто работает на себя, требования по ипотеке строже.
• Срочный трудовой договор может ограничить сумму кредита.
• Налоговая льгота 30% может повлиять на расчёт доступного вам бюджета.
• Ограничения на сдачу в аренду могут помешать будущим инвестиционным планам.

Каждая из этих тем может серьёзно повлиять на ваше решение, и мы подробнее разбираем их в отдельных статьях.

Чем помогает риелтор покупателя

• Доступ к квартирам off-market
• Профессиональные переговоры о цене
• Меньший риск переплаты
• Помощь с юридическими документами
• Стратегические советы во время торга
• Сеть ипотечных консультантов, нотариусов и экспертов

Если вы покупаете впервые или недавно переехали, опытный специалист рядом заметно снижает стресс и финансовые риски.

Подробно о том, что делает риелтор покупателя, сколько это стоит и как его выбрать, читайте в нашей отдельной статье.

Частые вопросы

Может ли иностранец получить ипотеку в Нидерландах?

Это зависит от вашей ситуации и решения банка. При одобрении ипотеки учитываются доход, тип трудового договора, статус проживания и то, пользуетесь ли вы налоговой льготой 30%. Банк и нотариус проводят собственную проверку покупателя и могут, например, попросить подтвердить происхождение средств. Эти требования устанавливают и оценивают кредитор и нотариус, а не HQ Housing.

Сколько сбережений нужно, чтобы купить квартиру в Нидерландах?

Помимо цены покупки, нужно оплатить расходы покупателя: налог на передачу недвижимости, гонорар нотариуса, оценку и консультации. Как правило, дополнительные расходы составляют около 10% от цены покупки, и этот запас важно иметь в сбережениях. Если вам меньше 35 лет и вы покупаете первое жильё, освобождение от налога на передачу недвижимости (при определённых условиях) может заметно уменьшить эти расходы.

Что такое трёхдневный период на размышление в Нидерландах?

После подписания договора купли-продажи (koopakte) у покупателя есть три дня, чтобы отказаться от договора без объяснения причин и без штрафов. Этот договор подписывают ещё до визита к нотариусу. Когда период на размышление истёк и условия договора выполнены, договор становится юридически обязательным, поэтому его стоит внимательно проверить до подписания.

Что такое VvE при покупке квартиры?

VvE (Vereniging van Eigenaren, объединение собственников квартир в доме, аналог ТСЖ) отвечает за обслуживание и финансы здания. Покупая квартиру, вы автоматически становитесь членом VvE и платите ежемесячные взносы. Перед покупкой убедитесь, что финансы VvE в порядке, есть резервный фонд и понятные правила: так вы избежите проблем в будущем.

Стоит ли покупать квартиру в Нидерландах с риелтором?

Риелтор покупателя может открыть доступ к объектам off-market, помочь на переговорах, снизить риск переплаты и провести вас через юридическую часть сделки. Особенно это ценно для тех, кто покупает впервые или недавно переехал. Объекты off-market не выставлены в открытых объявлениях, поэтому конкуренция за них заметно ниже, чем на открытом рынке.