Почему студентам так трудно найти жильё в Амстердаме: договоры типа A и типа B

Рынок жилья в Нидерландах известен очень высокой конкуренцией, особенно когда речь идёт о студенческом жилье в Амстердаме и других крупных городах, например в Роттердаме и Гааге.

Но дело не только в спросе и предложении.

Во многом всё упирается в то, как устроены договоры аренды (huurcontract) в Нидерландах, а именно в разницу между договорами типа A (бессрочный) и типа B (срочный).

В этой статье объясняем, как работает эта система и почему многие студенты, сами того не зная, оказываются отрезаны от свободного жилья.

Договоры аренды типа A и типа B: в чём разница

В Нидерландах есть два основных вида договоров аренды:

Договор типа A (бессрочная аренда)

Договор аренды типа A заключается без даты окончания. Это значит:

• нет заранее установленной даты окончания;
• арендатор надёжно защищён законом;
• арендатор может рассчитывать на долгосрочную стабильность.

Это самая распространённая форма долгосрочной аренды в Нидерландах.

Договор типа B (срочная аренда)

Договор аренды типа B заключается на определённый срок:

• новые договоры с 1 июля 2024 года — не более 2 лет и только для определённых категорий арендаторов;
• договоры, заключённые до этой даты, сохраняют прежние условия: до 2 лет для отдельного жилья и до 5 лет для жилья, которое делят с соседями.

По истечении этого срока арендатор должен съехать.

С 1 июля 2024 года, когда вступил в силу закон о бессрочных договорах аренды (Wet vaste huurcontracten), арендодатель может предлагать такие договоры только определённым категориям, в том числе:

• студентам, которые временно снимают жильё для учёбы в другом муниципалитете, а не там, где живут;
• тем, кому нужно временно жить в другом месте, например на время ремонта собственного жилья;
• другим категориям, которые перечислены в законе, например тем, кому жильё нужно срочно.

Почему арендодатели предпочитают для студентов срочные договоры

Студенческое жильё по своей природе временное. Арендодатели хотят иметь возможность:

• снова сдать жильё;
• пересмотреть арендную плату;
• не попадать под правила долгосрочной защиты арендатора.

Поэтому многие объявления о жилье для студентов в Амстердаме предлагают срочные договоры аренды (тип B).

Скрытое правило: регистрация по адресу в муниципалитете

Здесь начинается самое сложное и запутанное.

В объявлениях на порталах вроде Pararius или у риелторов вы часто увидите:

• «Студентам можно»
• «Подходит для студентов»

Но на деле за этим часто стоит неписаное условие:

Особенно это касается студенческого жилья в Амстердаме, а также рынков аренды в Роттердаме и Гааге. С июля 2024 года это условие следует и из закона: исключение для срочных договоров распространяется только на студентов, которые временно снимают жильё для учёбы в другом муниципалитете, а не там, где живут.

Почему регистрация так важна?

Если студент уже зарегистрирован по адресу в таком городе, как Амстердам (регистрация в BRP, базовом реестре населения), он считается постоянным жителем. У этого есть юридические последствия:

• исключение, позволяющее заключить срочный договор аренды (тип B), может не действовать;
• арендатор может получить более сильные права по нидерландскому законодательству об аренде;
• договор может считаться договором типа A (бессрочная аренда).

Для арендодателей это риск.

Что происходит на практике?

Коротко: в объявлении жильё может называться студенческим, но на деле арендодатель ищет только тех, кто ещё не зарегистрирован в муниципалитете, то есть в основном первокурсников и иностранных студентов, которые только переезжают в Нидерланды. Студенты, которые уже живут в Амстердаме или переезжают из общежития в частную аренду, часто остаются ни с чем. Вот как это выглядит:

• квартиры рекламируют как «студенческое жильё в Амстердаме»;
• но на деле условиям отвечает лишь небольшая группа: первокурсники, иностранные студенты, которые переезжают в Нидерланды, и студенты, ещё не зарегистрированные в муниципалитете.

А тем временем:

• студенты, которые уже живут в Амстердаме;
• студенты, которые переходят из студенческого общежития в частную аренду,

…часто остаются ни с чем.

Почему студенты не понимают, в чём дело

С точки зрения студента:

• «Я студент, почему мне нельзя снять эту квартиру?»
• «В объявлении же написано, что студентам можно».

На деле жильё доступно, только если вы подходите под юридический статус временного арендатора.

Это одно из самых распространённых заблуждений на нидерландском рынке студенческого жилья.

Почему это важно и для риелторов, и для арендодателей

Для профессионалов такая система оборачивается потерями:

• много неподходящих заявок;
• раздражение с обеих сторон;
• потерянное на отбор время.

Если чётко указывать:

• тип договора аренды (тип A или тип B);
• требования к регистрации по адресу;
• какой арендатор нужен,

…процесс заметно улучшится.

Настоящая проблема нидерландского рынка жилья

Система задумана, чтобы уравновесить защиту арендатора и гибкость рынка. Но на деле она создаёт разрыв:

• в Амстердаме есть свободное жильё;
• есть студенты, которые ищут жильё;
• но юридические ограничения мешают им эффективно найти друг друга.

В заключение

Если вы ищете студенческое жильё в Амстердаме, квартиру в аренду в Нидерландах или срочный договор аренды, важно понимать, как эти правила влияют на то, подходите ли вы под условия.

А если вы арендодатель или риелтор, прозрачность — это не только лучший сервис, но и лучший бизнес.